Your 30 + 30 + 30 Years May Be Void, Amend Your Lease Agreement Before It’s Too Late!

Read in Thai

1. Background

This case involves a dispute over a property lease agreement, centered on a 30-year lease with a promise to renew for two additional 30-year periods, totaling 90 years. The plaintiff argued that this arrangement violated Section 540 of the Thai Civil and Commercial Code, which caps property leases at 30 years. The defendant claimed the renewal promise was binding as a personal right. The relationship prior to the dispute was that the plaintiff owned the land and house, while the defendant was the lessee under a lease agreement dated May 10, 1990, registered on May 21, 1990. The dispute arose when the initial lease term ended, and the plaintiff sought to evict the defendant and claim damages.

Reference: Supreme Court Ruling No. 4655/2566, “Facts” and “Supreme Court Reasoning”

2. Who Is the Defendant?

Defendant’s Status: The defendant (Mr. R.) is an individual and the lessee of the plaintiff’s land and house under the lease agreement dated May 10, 1990.

Circumstances Leading to the Lawsuit:

• The defendant continued to occupy and use the land and house after the initial 30-year lease ended on May 21, 2020, refusing to vacate or demolish structures as demanded by the plaintiff.
• The defendant constructed a parking structure and a house (No. 159/8) on the land without the plaintiff’s permission.
• The defendant claimed a right to renew the lease for two additional 30-year periods based on the lease’s renewal promise, asserting prepayment of rent for those periods.

Key Circumstances: The defendant’s reliance on a lease renewal promise exceeding 30 years and refusal to vacate after the initial term ended.

Reference: Supreme Court Ruling No. 4655/2566, “Facts” and “Defendant’s Counterclaim”

3. Who Is the Plaintiff, and Grounds for the Lawsuit?

Plaintiff’s Status: The plaintiff (Ms. S.) is an individual and the owner of the land (N.S.3 Kor. Nos. 1691 and 1692) and house (No. 159/3).

Damages Suffered:

• The plaintiff was unable to possess or use the land and house due to the defendant’s continued occupation after the lease ended.
• The defendant constructed unauthorized structures (house No. 159/8 and a parking structure), interfering with the plaintiff’s rights.

Reasons for Filing and Claims:

• The plaintiff sought to evict the defendant and their associates from the land and house, demanding demolition of all structures (house No. 159/8, parking structure, etc.).
• Requested the land and house be returned in good condition and prohibited the defendant from interfering with the property.
• Claimed damages of THB 120,000 per month from the filing date (June 12, 2020) until the defendant demolishes and removes their assets.
• If the defendant failed to demolish, the plaintiff requested permission to do so at the defendant’s expense.

Reference: Supreme Court Ruling No. 4655/2566, “Plaintiff’s Claim and Amended Claim”

4. Timeline of Key Events

Date	Event	Notes
May 10, 1990	Plaintiff and defendant signed a 30-year lease for land and house (No. 75/25), rent THB 1,500,000, with a promise to renew for two 30-year periods (THB 600,000 each).	Lease required registration by December 1990.
May 21, 1990	Lease registered for 30 years (May 22, 1990 – May 21, 2020).	Plaintiff received THB 1,500,000; defendant claimed payment of THB 1,200,000 for renewals, totaling THB 2,700,000.
June 8, 1990	Defendant transferred 5,795.70 Swiss Francs to Mr. Horst (plaintiff’s husband) to cover exchange rate differences.	Defendant claimed this as part of rent payment.
Unspecified	House number changed from 75/25 to 159/3.	-
Unspecified	Defendant built house No. 159/8 and a parking structure on the land (N.S.3 Kor. No. 1692).	Plaintiff claimed unauthorized construction.
Before June 12, 2020	Plaintiff demanded defendant vacate and demolish structures.	Defendant did not comply.
June 12, 2020	Plaintiff filed lawsuit at Phuket Provincial Court.	-
Unspecified	Lower court dismissed plaintiff’s claim, ordered plaintiff to register a 30-year lease renewal.	-
Unspecified	Plaintiff appealed.	-
Unspecified	Court of Appeal Region 8 reversed, ordered eviction and THB 50,000/month damages.	-
Unspecified	Defendant appealed to Supreme Court, which accepted the appeal.	-

Reference: Supreme Court Ruling No. 4655/2566, “Facts” and “Case Proceedings”

4.1 Evidence Used in the Case

Plaintiff’s Evidence:

• Claimed non-payment of THB 1,200,000 for the two renewal periods.
• Did not acknowledge a receipt for THB 2,700,000 signed by the plaintiff, noting their daughter (Ms. Yamana) did not sign as a witness.
• Did not deny the signature’s authenticity but failed to effectively challenge the defendant’s payment details.

Defendant’s Evidence:

• Receipt stating plaintiff received THB 2,700,000 (THB 1,500,000 initial rent, THB 1,200,000 renewals), signed by plaintiff, defendant, and a witness.
• Details of a 170,887 Deutsche Mark transfer (equivalent to THB 2,700,000) from defendant’s German account to Mr. Horst’s Swiss account on May 21, 1990.
• Fax confirming the transfer and a 5,795.70 Swiss Franc payment for exchange rate differences on June 8, 1990.
• Swiss company certificate listing plaintiff and Mr. Horst as directors/shareholders.
• Defendant’s testimony on bank communications, unchallenged by plaintiff.

Court’s Evaluation:

• The Supreme Court found the defendant’s evidence more credible due to its consistency and supporting documents (receipt, fax, transfer details).
• The plaintiff failed to effectively counter the payment facts or their relationship with Mr. Horst.
• Concluded that the plaintiff received THB 2,700,000 for the initial and renewal periods.

Reference: Supreme Court Ruling No. 4655/2566, “Supreme Court Reasoning”

5. Rulings of Each Court

Phuket Provincial Court (Lower Court):

• Dismissed the plaintiff’s claim.
• Ordered the plaintiff to register a 30-year lease renewal from May 22, 2020.
• If the plaintiff failed to comply, the ruling would substitute their intent.
• Ordered the plaintiff to pay the defendant’s legal fees (THB 10,000).

Court of Appeal Region 8:

• Reversed the lower court’s ruling.
• Ordered eviction of the defendant and associates from the land (N.S.3 Kor. Nos. 1691, 1692) and house (No. 159/3), with demolition of structures (house No. 159/8, parking structure, etc.).
• Ordered the defendant to return the land and house in good condition and refrain from interference.
• Awarded damages of THB 50,000/month from June 12, 2020, until demolition and removal.
• Dismissed the defendant’s counterclaim.
• Waived court fees for both courts.

Supreme Court:

Reasoning:

• The initial 30-year lease (May 22, 1990 – May 21, 2020) was valid.
• The promise to renew for two 30-year periods (60 years total) violated Section 540 of the Civil and Commercial Code, which limits property leases to 30 years.
• The plaintiff and defendant’s agreement and prepayment for 60 years showed intent to circumvent Section 540.
• The renewal promise was void as it contravened the law and could not be interpreted as a binding personal right, as this would undermine Section 540’s purpose.
• The defendant’s continued occupation after the lease ended was unlawful, constituting a tort against the plaintiff.
• The plaintiff was entitled to evict the defendant and claim damages.
• Reasonable damages were set at THB 30,000/month, based on land value, economic conditions, and prior rent paid.

Ruling:

• Amended the Court of Appeal’s ruling on damages, awarding THB 30,000/month from June 12, 2020, until demolition and removal.
• Dismissed the defendant’s counterclaim.
• Waived Supreme Court fees.
• Upheld the Court of Appeal’s ruling in all other respects.

Reference: Supreme Court Ruling No. 4655/2566, “Ruling” and “Supreme Court Reasoning”

6. Legal Provisions Cited

Civil and Commercial Code, Section 540:

• Paragraph 1: “For immovable property, a lease exceeding thirty years is prohibited. If a contract specifies a longer period, it shall be reduced to thirty years.”
• Paragraph 2: “The aforementioned lease term may be renewed upon expiration, but the renewal must not exceed thirty years from the date of renewal.”
• Purpose: This section limits property leases to 30 years to prevent excessively long-term commitments, given potential changes in property conditions and economic factors. Renewals are permitted only upon expiration of the original lease and must not exceed 30 years from the renewal date, protecting parties from unfair advantages or disadvantages.

Source: Civil and Commercial Code (Updated 2023), Central Law Database, Office of the Council of State, accessible at http://web.krisdika.go.th

Reference: Supreme Court Ruling No. 4655/2566, “Supreme Court Reasoning”

7. Lessons Learned & Practical Takeaways

Key Legal Principle: Lease agreements for immovable property exceeding 30 years, or with renewal promises beyond 30 years intended to bypass Section 540 of the Civil and Commercial Code, are void for the excess period. Parties should be aware that such terms are unenforceable.

Drafting Lease Agreements: Lessors and lessees should clearly specify renewal conditions (e.g., new rent rates, property use terms) and only renew upon expiration of the original lease. Prepaying rent for periods beyond 30 years may be deemed an attempt to evade the law.

Risk Management: Lessors should ensure contracts comply with the law before signing and consult legal experts to prevent future disputes. Lessees should verify the enforceability of lease terms to avoid losing prepaid rent.

Exercising Legal Rights: If a lease ends and the lessee refuses to vacate, the property owner can sue for eviction and damages, with courts assessing damages based on economic conditions and actual harm.

Practical Application: For long-term leases (e.g., for investment or residence), ensure contracts are complete and registered with authorities to be legally binding. Maintain detailed records of payments and transfers as evidence in potential disputes.

Reference: Supreme Court Ruling No. 4655/2566, “Supreme Court Reasoning” and legal analysis

สัญญาเช่า 30 + 30 + 30 ปีของคุณอาจเป็นโมฆะ แก้ไขสัญญาเช่าก่อนที่จะสายเกินไป!

อ่านเป็นภาษาอังกฤษ

1. ภูมิหลังของคดี

คดีนี้เป็นข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมีประเด็นหลักคือ การที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินและบ้านเป็นระยะเวลา 30 ปี พร้อมคำมั่นว่าจะต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวม 90 ปี ซึ่งโจทก์อ้างว่าขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ที่กำหนดระยะเวลาเช่าสูงสุดไม่เกิน 30 ปี จำเลยยืนยันว่าคำมั่นดังกล่าวมีผลผูกพันในฐานะบุคคลสิทธิ ความสัมพันธ์ระหว่างคู่ความก่อนเกิดข้อพิพาทคือ โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินและบ้าน ส่วนจำเลยเป็นผู้เช่าตามสัญญาเช่าลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 และมีการจดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 ข้อพิพาทเกิดขึ้นเมื่อสัญญาเช่าระยะแรกสิ้นสุด และโจทก์ต้องการขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและบ้าน พร้อมเรียกค่าเสียหาย

อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566, ส่วน “ข้อเท็จจริง” และ “คำวินิจฉัยของศาลฎีกา”

2. จำเลยเป็นใคร?

สถานะของจำเลย: จำเลย (นาย ร.) เป็นบุคคลธรรมดา และเป็นผู้เช่าที่ดินและบ้านของโจทก์ตามสัญญาเช่าลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2533

พฤติการณ์ที่นำไปสู่การถูกฟ้อง:

• จำเลยครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินและบ้านต่อไปหลังจากสัญญาเช่าระยะแรก (30 ปี) สิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2563 โดยไม่ยินยอมออกจากที่ดินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างตามที่โจทก์บอกกล่าว
• จำเลยก่อสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์
• จำเลยอ้างว่ามีสิทธิต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี ตามคำมั่นในสัญญา และได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาดังกล่าวแล้ว

พฤติการณ์สำคัญ: การยึดถือคำมั่นในสัญญาเช่าที่กำหนดระยะเวลาเกิน 30 ปี และการปฏิเสธออกจากที่ดินหลังสิ้นสุดสัญญาเช่าระยะแรก

อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566, ส่วน “ข้อเท็จจริง” และ “คำฟ้องแย้งของจำเลย”

3. โจทก์เป็นใคร และเหตุแห่งการฟ้อง?

สถานะของโจทก์: โจทก์ (นาง ส.) เป็นบุคคลธรรมดา และเป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 พร้อมบ้านเลขที่ 159/3

ความเสียหายที่โจทก์ได้รับ:

• โจทก์ไม่สามารถครอบครองหรือใช้ประโยชน์จากที่ดินและบ้านได้ เนื่องจากจำเลยและบริวารยังคงยึดถือและใช้ประโยชน์ต่อไปหลังสัญญาเช่าสิ้นสุด
• จำเลยก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติม (บ้านเลขที่ 159/8 และอาคารจอดรถ) โดยไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งเป็นการรบกวนสิทธิของโจทก์

เหตุผลการฟ้องและคำขอ:

• โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้าน พร้อมให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด (บ้านเลขที่ 159/8, อาคารจอดรถ และอื่นๆ)
• ขอให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านในสภาพเรียบร้อย และห้ามจำเลยยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้านของโจทก์
• ขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 120,000 บาท นับจากวันฟ้อง (12 มิถุนายน 2563) จนกว่าจำเลยจะรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออก
• หากจำเลยไม่รื้อถอน โจทก์ขอรื้อถอนเองโดยให้จำเลยชำระค่าใช้จ่าย

อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566, ส่วน “คำฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง”

4. ลำดับเหตุการณ์ข้อเท็จจริง

วันที่	เหตุการณ์	หมายเหตุ
10 พฤษภาคม 2533	โจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินและบ้าน (เลขที่ 75/25) ระยะเวลา 30 ปี ค่าเช่า 1,500,000 บาท พร้อมคำมั่นต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี (ค่าเช่าครั้งละ 600,000 บาท)	สัญญากำหนดจดทะเบียนการเช่าภายในเดือนธันวาคม 2533
21 พฤษภาคม 2533	โจทก์และจำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินและบ้าน ระยะเวลา 30 ปี (22 พฤษภาคม 2533 - 21 พฤษภาคม 2563)	โจทก์ได้รับค่าเช่า 1,500,000 บาท และจำเลยอ้างว่าชำระค่าเช่าสำหรับระยะต่อไป (2 คราว) อีก 1,200,000 บาท รวม 2,700,000 บาท
8 มิถุนายน 2533	จำเลยโอนเงินชดเชยส่วนต่างอัตราแลกเปลี่ยน 5,795.70 ฟรังก์สวิส ให้แก่นายฮอสท์ (สามีโจทก์)	จำเลยอ้างว่าเป็นส่วนหนึ่งของการชำระค่าเช่า
ไม่ระบุ	ทางราชการเปลี่ยนเลขที่บ้านจาก 75/25 เป็น 159/3	-
ไม่ระบุ	จำเลยก่อสร้างบ้านเลขที่ 159/8 และอาคารจอดรถบนที่ดิน (น.ส.3 ก. เลขที่ 1692)	โจทก์อ้างว่าเป็นการก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต
ก่อน 12 มิถุนายน 2563	โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง	จำเลยไม่ปฏิบัติตาม
12 มิถุนายน 2563	โจทก์ยื่นฟ้องต่อศาลจังหวัดภูเก็ต	-
ไม่ระบุ	ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และสั่งให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยต่ออีก 30 ปี	-
ไม่ระบุ	โจทก์อุทธรณ์	-
ไม่ระบุ	ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับ สั่งขับไล่จำเลยและให้ชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท	-
ไม่ระบุ	จำเลยฎีกา และศาลฎีกาอนุญาตให้ฎีกา	-

อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566, ส่วน “ข้อเท็จจริง” และ “ลำดับการพิจารณาคดี”

4.1 พยานหลักฐานที่ใช้ในคดี

พยานหลักฐานของโจทก์:

• โจทก์นำสืบว่าไม่ได้รับเงินค่าเช่าสำหรับการต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว (1,200,000 บาท)
• โจทก์ไม่รับรองใบรับเงินที่จำเลยอ้างว่าโจทก์ลงลายมือชื่อรับเงิน 2,700,000 บาท โดยอ้างว่าบุตรสาว (นางสาวยมนา) ไม่ได้ลงชื่อเป็นพยาน
• โจทก์ไม่ปฏิเสธว่าลายมือชื่อในใบรับเงินเป็นของตนหรือเป็นของปลอม
• โจทก์ไม่สามารถถามค้านหรือนำสืบโต้แย้งรายละเอียดการโอนเงินของจำเลยได้อย่างมีน้ำหนัก

พยานหลักฐานของจำเลย:

• ใบรับเงินที่ระบุว่าโจทก์รับเงิน 2,700,000 บาท (ค่าเช่าระยะแรก 1,500,000 บาท และค่าเช่าต่ออีก 2 คราว 1,200,000 บาท) พร้อมลายมือชื่อโจทก์ จำเลย และพยาน
• รายละเอียดการโอนเงิน 170,887 มาร์คเยอรมัน (เทียบเท่า 2,700,000 บาท) จากบัญชีจำเลยในเยอรมนีไปยังบัญชีของนายฮอสท์ (สามีโจทก์) ในสวิตเซอร์แลนด์ เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533
• โทรสารยืนยันการโอนเงินจากธนาคารในเยอรมนี และการชดเชยส่วนต่างอัตราแลกเปลี่ยน 5,795.70 ฟรังก์สวิส เมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2533
• หนังสือรับรองบริษัทในสวิตเซอร์แลนด์ที่ระบุว่าโจทก์เป็นกรรมการและผู้ถือหุ้น ร่วมกับนายฮอสท์
• คำเบิกความของจำเลยเกี่ยวกับการติดต่อผู้จัดการธนาคารและการโอนเงิน ซึ่งโจทก์ไม่สามารถถามค้านทำลายน้ำหนักได้

การให้ความเชื่อถือของศาล:

• ศาลฎีกาให้ความเชื่อถือพยานหลักฐานของจำเลยมากกว่า เนื่องจากมีน้ำหนักและความสอดคล้องในรายละเอียดการโอนเงิน รวมถึงเอกสารสนับสนุน เช่น ใบรับเงินและโทรสารยืนยันการโอน
• โจทก์ไม่สามารถโต้แย้งข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการรับเงินหรือความสัมพันธ์กับนายฮอสท์ได้อย่างมีน้ำหนัก
• ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าโจทก์ได้รับเงินค่าเช่าทั้งหมด 2,700,000 บาท รวมทั้งระยะแรกและระยะต่อ 2 คราว

อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566, ส่วน “คำวินิจฉัยของศาลฎีกา”

5. คำพิพากษาของแต่ละศาล

ศาลชั้นต้น (ศาลจังหวัดภูเก็ต):

• พิพากษายกฟ้องโจทก์
• สั่งให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าที่ดิน (น.ส.3 ก. เลขที่ 1691 และ 1692) พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้จำเลยต่ออีก 30 ปี นับจาก 22 พฤษภาคม 2563
• หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ให้คำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
• ให้โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย (ค่าทนายความ 10,000 บาท)

ศาลอุทธรณ์ภาค 8:

• พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น
• สั่งขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดิน (น.ส.3 ก. เลขที่ 1691 และ 1692) และบ้านเลขที่ 159/3 พร้อมให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง (บ้านเลขที่ 159/8, อาคารจอดรถ และอื่นๆ)
• ให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านในสภาพเรียบร้อย และห้ามจำเลยยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้าน
• ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท นับจากวันฟ้อง (12 มิถุนายน 2563) จนกว่าจะรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออก
• ยกฟ้องแย้งของจำเลย
• ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

ศาลฎีกา:

แนวคำวินิจฉัย:

• สัญญาเช่าระยะแรก 30 ปี (22 พฤษภาคม 2533 - 21 พฤษภาคม 2563) มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย
• คำมั่นในสัญญาที่จะต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวม 60 ปี ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ซึ่งห้ามมิให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปี
• การที่โจทก์และจำเลยตกลงคำมั่นและชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับ 60 ปีในวันเดียวกับสัญญาเช่าระยะแรก แสดงเจตนาชัดเจนว่าต้องการหลีกเลี่ยงมาตรา 540
• สัญญาส่วนที่เป็นคำมั่นต่อสัญญาเช่าอีก 60 ปีจึงตกเป็นโมฆะ เนื่องจากมีวัตถุประสงค์ขัดต่อกฎหมาย
• คำมั่นดังกล่าวไม่อาจตีความเป็นสัญญาบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพัน เนื่องจากจะทำให้วัตถุประสงค์ของมาตรา 540 ไร้ผล
• เมื่อสัญญาเช่าระยะแรกสิ้นสุด และจำเลยไม่ยอมออกจากที่ดิน ถือเป็นการครอบครองโดยไม่มีสิทธิและเป็นการละเมิดต่อโจทก์
• โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย
• ค่าเสียหายที่สมควรคือเดือนละ 30,000 บาท โดยพิจารณาจากราคาที่ดิน สภาวะเศรษฐกิจ และค่าเช่าที่จำเลยชำระแล้ว

คำพิพากษา:

• แก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8 เฉพาะในส่วนค่าเสียหาย เป็นให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับจากวันฟ้อง (12 มิถุนายน 2563) จนกว่าจะรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออก
• ยกฟ้องแย้งของจำเลย
• ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
• นอกจากที่แก้ ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8

อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566, ส่วน “คำพิพากษา” และ “คำวินิจฉัยของศาลฎีกา”

6. กฎหมายที่อ้างอิง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540:

• วรรคแรก: “อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี”
• วรรคสอง: “อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา”
• สาระของกฎหมาย: มาตรานี้กำหนดระยะเวลาสูงสุดของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 30 ปี เพื่อป้องกันการผูกมัดคู่สัญญาในระยะยาวเกินไป เนื่องจากสภาพทรัพย์สินและสภาวะเศรษฐกิจอาจเปลี่ยนแปลงจนไม่อาจคาดการณ์ได้ การต่อสัญญาเช่าจะทำได้เมื่อสัญญาเดิมสิ้นสุดลงแล้ว และต้องไม่เกิน 30 ปีนับจากวันที่ต่อสัญญา การกำหนดนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองคู่สัญญาจากการได้เปรียบหรือเสียเปรียบที่ไม่สมเหตุสมผล

แหล่งอ้างอิง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับปรับปรุง พ.ศ. 2566), ฐานข้อมูลกฎหมายกลาง, สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา, เข้าถึงได้ที่ http://web.krisdika.go.th

อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566, ส่วน “คำวินิจฉัยของศาลฎีกา”

7. บทเรียนและแนวทางปฏิบัติ

หลักกฎหมายที่ควรทราบ: สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเกิน 30 ปี หรือมีคำมั่นให้ต่อสัญญาเกิน 30 ปี โดยมีเจตนาหลีกเลี่ยงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 จะตกเป็นโมฆะในส่วนที่เกิน 30 ปี คู่สัญญาควรตระหนักว่าการกำหนดเงื่อนไขเช่นนี้ไม่สามารถบังคับได้ตามกฎหมาย

การทำสัญญาเช่า: ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรระบุเงื่อนไขการต่อสัญญาเช่าให้ชัดเจน เช่น อัตราค่าเช่าใหม่ เงื่อนไขการใช้ทรัพย์สิน และต้องทำสัญญาต่อเมื่อสัญญาเดิมสิ้นสุดลงแล้วเท่านั้น การชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาที่เกิน 30 ปีอาจถูกตีความว่าเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย

การบริหารความเสี่ยง: ผู้ให้เช่าควรตรวจสอบสัญญาให้สอดคล้องกับกฎหมายก่อนลงนาม และควรปรึกษานักกฎหมายเพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคต ผู้เช่าควรตรวจสอบว่าสัญญามีผลผูกพันตามกฎหมายหรือไม่ เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียเงินค่าเช่าล่วงหน้า

การใช้สิทธิตามกฎหมาย: หากสัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้เช่าไม่ยอมออกจากทรัพย์สิน เจ้าของทรัพย์สินสามารถฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้ โดยศาลจะพิจารณาค่าเสียหายตามสภาพเศรษฐกิจและความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง

การประยุกต์ใช้ในชีวิตจริง: ในการเช่าที่ดินหรือบ้านที่มีระยะยาว เช่น เพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัย ควรทำสัญญาให้ครบถ้วนสมบูรณ์และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อให้สัญญามีผลบังคับตามกฎหมาย นอกจากนี้ ควรเก็บรักษาเอกสารการชำระเงินและหลักฐานการโอนเงินอย่างรอบคอบ เพื่อใช้เป็นพยานหลักฐานในกรณีเกิดข้อพิพาท

อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566, ส่วน “คำวินิจฉัยของศาลฎีกา” และการวิเคราะห์ตามหลักกฎหมาย